Retail park nepřinese nic dobrého

Jedním z aktuálních témat je záměr výstavby retail parku nad Šnečí ulicí. Považujeme za nutné před tímto záměrem varovat. Projekt je neslučitelný s dlouhodobými zájmy města a představuje ohrožení jeho rozvoje. Přinesl by výraznou dopravní zátěž a vysál by život z centra. Dalším negativem by bylo ohrožení místních živnostníků.. Ačkoli je pozemek veden jako zastavitelný, je určen primárně pro bydlení. Město se už řadu let potýká s odlivem mladých lidí. O to důležitější je zvážit, zda by v lokalitě nebyla vhodnější citlivě začleněná bytová výstavba. Povolit změnu územního plánu považujeme za krátkozraké a ve výsledku velmi škodlivé. Zastupitelé mají rozhodovat v zájmu města, nikoli v zájmu developerů, kterým jde o co nejvyšší zisk, ne o zlepšení kvality života ve městě.

Pokud budeme dál tolerovat nekontrolovanou výstavbu obchodních center na okrajích měst, koledujeme si o katastrofu, kterou už nebude snadné zvrátit. Nejde jen o zavřené obchody nebo prázdné výlohy. Jde o reálnou hrozbu, že se historická centra měst promění v nové brownfieldy – opuštěné, zanedbané a ekonomicky mrtvé oblasti uprostřed města.

Na první pohled se podobná obchodní centra zdají být symbolem moderního života. Jenže právě tato zdánlivá výhoda může mít pro města dlouhodobě vážné důsledky. Za nezbytné proto považujeme zpracovat dopadovou studii – komplexní analýzu dopadů retail parku na město.

URBANISMUS

Zásadami moderního urbanismu a prosperity měst je tzv. „město krátkých vzdáleností“ omezující potřebu individuální automobilové dopravy a podporující pohyb chodců pěší dosažitelnou vzdáleností obchodů a služeb. Prostředkem k tomu je v území mix funkcí a rozptýlení obchodní sítě rovnoměrně na území města. Koncentrovaná obchodní vybavenost na jednom místě je k tomu v přímém protikladu.

Retail park vytváří osamocený ostrov bez urbanistických souvislostí a propojení s okolím. Obrací se k městu zády - fasády nemají okna, z venkovních prostorů (parkovišť) není na město téměř vidět, směrem k centru mají vzniknout vysoké opěrné zdi. Projekt je navržen šablonovitě a absolutně nerespektuje prudký svažitý terén – budovy jsou svou delší stranou orientovány nelogicky do svahu.

DOPRAVNÍ ZATÍŽENÍ

Výstavba obchodního centra na okraji města nutí lidi sednout do auta. To znamená více dopravy, hluku, emisí, méně bezpečnosti i tlak na budování a opravy nových silnic a parkovišť. Zábory půdy, často na úkor zemědělské krajiny, jsou nevratné.

V souvislosti s výstavbou retail parku dojde k výraznému nárůstu osobní i automobilové dopravy, která bude mít negativní dopad na plynulost silničního provozu především na Malém náměstí a v ulicích Zvolenská, Husinecká, Pivovarská. V celé této oblasti dojde ke znatelnému nárůstu emisí a hlukové zátěže. Nárůst automobilové dopravy bude mít nepříznivý dopad také na bezpečnost chodců. Husinecká ulice tvoří pomyslnou hranici mezi sídlištěm a zbytkem města a denně ji přechází desítky až stovky chodců, včetně velkého počtu dětí.

Dnes zásobuje supermarket COOP zhruba 200 nákladních vozidel týdně, a to pouze ve všední dny. Pokud ve stejné lokalitě vzniknou další dva supermarkety podobných rozměrů, mluvíme už o 600 zásobovacích autech týdně. A to nejsou konečná čísla – v retail parku má být celkově asi 20 obchodů, které bude zásobovat další nákladní doprava. K tomu je potřeba připočíst ještě osobní automobilovou dopravu, kterou bude využívat většina zákazníků retail parku – a to i o víkendu. Retail park je totiž dimenzovaný zhruba pro 50 tisíc obyvatel celého regionu s dojezdovou vzdáleností do 30 min. – všichni tito zákazníci zvýší dopravní zátěž v území i celém městě.

Dále chybí propojení pro všechny druhy dopravy přímo k sídlišti do ulic Italská a Národní, obyvatelé sídliště by např. autem museli území objíždět Pivovarskou, Českou, nebo Národní, což je nevhodné a zatěžuje to širší území.

OHROŽENÍ DROBNÝCH ŽIVNOSTNÍKŮ

Malí podnikatelé a drobné obchody nemohou konkurovat cenové politice a marketingové síle nadnárodních řetězců. Zatímco obchodní centrum profituje z vysoké koncentrace zákazníků, jednotlivé obchody v centru města bojují o přežití. Každé zavřené knihkupectví nebo řeznictví znamená nejen ztrátu pracovních míst, ale především ochuzení místní ekonomiky. Peníze utracené v obchodních centrech často odtékají pryč z regionu, většinou do zahraničí, zatímco místní drobní obchodníci je vracejí zpět do ekonomiky místního života.

ODLIV LIDÍ Z CENTRA

Město bez lidí není městem – je jen kulisou. Jedním z nejviditelnějších problémů výstavby retail parku by byl odliv života z historického centra. Lidé, kteří běžně chodili chodí do města nejen nakupovat, ale i potkávat se, by mířili autem do nákupního centra. Ulice, které by měly být plné obchodů, kaváren a drobných služeb, se postupně vyprázdní. Výlohy se promění ve slepé špinavé otvory, centrum ztratí svou přirozenou funkci a město přijde o svou identitu. Objekty s parterem vhodným pro obchody ztratí na hodnotě i na financování své údržby.

KVALITA ŽIVOTA SENIORŮ

Spodní objekt se nachází v těsné blízkosti Domova seniorů Mistra Křišťana. V případě výstavby retail parku by bylo nutné vybudovat zeď, která by vyrovnala svažitost terénu. Klienti domova seniorů by se tak nově místo výhledu na pole dívali z okna do téměř desetimetrové stěny. Nikdo také nevzal v potaz hluk, emise a světelný smog, který by po vybudování centra vzrostl.

KVALITA PŮDY

Výstavba retail parku je plánovaná u Husinecké ulice, na poli nad Šnečí ulicí. Dle hodnocení kvality půdy v rámci zemědělského půdního fondu (ZPF) se zde nachází nejkvalitnější půda ve městě. Výstavbou retail parku bychom tak přišli nejen o cenné území z urbanistického hlediska, ale také o kvalitní půdu.

NÁRŮST KONZUMU

Obchodní centra podporují rychlý a často zbytečný konzum. Nabízejí stále stejné značky, stejné produkty, stejné zážitky – ať jste v Praze, Brně nebo malém městě. Místní jedinečnost mizí a je nahrazována uniformitou. Nakupování se mění z praktické činnosti na volnočasovou zábavu, která podporuje nadspotřebu a zadlužování domácností. Nárůst množství odpadu by zvýšil náklady na jeho likvidaci, která je již dnes dotována z rozpočtu měst a muselo by dojít k výraznému nárůstu poplatku občanům města.

JAKÁ JE ALTERNATIVA?

Obecným řešením není zákaz obchodních center, ale rozumné plánování měst. Podpora lokálních obchodníků, smíšené funkce center měst, dostupné bydlení, služby a kultura na jednom místě. Město by mělo být pro lidi, ne jen pro auta a nákupní vozíky. Otázka nestojí, kde nakoupíme levněji, ale v jakém městě chceme žít. Pokud budeme dál přesouvat život na okraj, může se stát, že se jednoho dne do centra už nebude mít kdo vracet.

Město se při plánování využití jednotlivých ploch svého území nemůže a nesmí řídit pouze zájmy současných či budoucích majitelů pozemků. Musí vystupovat jako suverénní správce území a usilovat o jeho udržitelný rozvoj bez ohledu na partikulární zájmy majitelů pozemků. Vztahy se svými obyvateli a majiteli strategicky významných pozemků musí město dlouhodobě proaktivně rozvíjet, nikoli pouze pasivně předcházet jejich zhoršení ústupky jejich soukromým zájmům. Své záměry musí město plánovat koncepčně, s rozvahou a ve vazbě na okolní území. Nikoli nahodile a spoléhat při tom na to, co mu bez jakékoli záruky slíbí investor, který má s vedlejším pozemkem svůj naprosto odlišný záměr, i když to může vypadat na první pohled pro město ekonomicky výhodně.  Je třeba vnímat území z komplexnější perspektivy jeho potenciálu pro budoucí rozvoj města a prospěchu jeho obyvatel. Dobrým příkladem je v Prachaticích nahrazení bývalé hazardní herny prodejnou PEPCO v centru města.

Město si prostřednictvím územního plánu a dalších nástrojů má určovat pravidla hry, nikoli si je nechávat diktovat někým, kdo usiluje na jeho území o uskutečnění vlastních záměrů. Realizace záměru může ovlivnit Prachatice a jejich fungování na dlouhá léta dopředu. Na dobu, která násobně přesahuje jedno volební období, představuje výrazné období v lidském životě a ovlivní řadu osudů.